Byggingagallafaraldur!

Vegna umfjöllun Kveikar um galla í nýjum fasteignum þótti okkur rétt að endurbirta hagnýta grein formanns Húseigendafélagsins sem svarar því hvernig bregðast megi við slíku.

Málum vegna galla á nýjum eignum hefur farið mjög fjölgandi síðustu misserin. Það er ekki einskorðað við smágalla heldur er líka um að ræða stórfellda galla. Fjölgun gallamála er öðrum þræði fylgifiskur mikillar uppbyggingar. Þegar menn hafa mörg járn í eldinum og takmarkaðan tíma þá skila þeir ekki eins vönduðu verki og ella. Hraðinn og pressan spilaði stóra rullu. 

 

Ábyrgð á göllum.

Ábyrgð byggingaraðila á byggingargöllum er mjög rík og byggist á lögum um fasteignakaup. Hlutaðeigandi iðnmeistarar bera ábyrgð og einnig byggingastjórar samkvæmt byggingar- og skipulagslöggjöfinni. Hönnuðir geta líka orðið bótaskyldir vegna hönnunargalla. Þá er hugsanlegt að byggingaryfirvöld verði gerð ábyrgð ef galla og tjón má rekja til þess að byggingareftirlit hefur verið vanrækt. Þá geta fasteignasalar orðið ábyrgir vegna galla ef þeir vanrækja skyldur sínar um öflun gagna og upplýsinga og eru gerðar ríkar kröfur til þeirra í því efni.

 

Réttur kaupenda er ríkur.

Réttur þeirra sem kaupa af  aðila sem byggir og selur eignir atvinnuskyni er  mjög ríkur. Lögin fasteignakaup frá 2002 hafa að geyma ítarleg ákvæði um galla. Er meginreglan sú að fasteign telst gölluð ef hún uppfyllir ekki þær kröfur sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Eign er gölluð ef hún er ekki í samræmi við samninginn og réttmætar væntingar kaupanda. Þá er eign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið réttar og fullnægjandi upplýsingar um eign. Ný hús eiga að vera gallalaus og ber byggingaraðili ríka ábyrgð í því efni. Lögin slá skjaldborg um lágmarksrétt kaupanda nýrra eigna og leyfa ekki samninga um lakari rétt.

 

Úrræði og gangur gallamála.

Úrræði kaupanda á hendur byggingaraðila vegna galla eru: Í fyrsta lagi krafa um úrbætur.  Í öðru lagi  krafa um afslátt. Í þriðja lagi krafa um skaðabætur. Í fjórða lagi  riftun ef galli er verulegur og  í fimmta lagi stöðvun á greiðslum. Oftast er það hagfelldast að seljandi bæti úr galla. Oft reynir á heimild kaupanda til að halda eftir af kaupverðinu og skuldajafna gallakröfu en í því efni er kaupanda vissara að fara varlega.

 

Gangur gallamála: Fyrst þarf að fá byggingafróðan aðila til að skoða gallann og hvað gera þurfi til úrbóta og hvað það kosti. Þetta er nauðsynlegt til að glöggva sig á umfangi galla og til að meta réttarstöðuna. Síðan taka við bréfaskipti og sáttaumleitanir.  Ef samningar takast ekki þarf oftast að fá dómkvadda matsmenn til að lýsa göllum og orsökum þeirra og meta  kostnað við úrbætur. Ef ekki tekst sátt tekst ekki er næsta skrefið höfðun dómsmáls.

 

Gallamál eru dýr og erfið.

Gallamál eru þung, erfið og dýr og því er mjög brýnt að reyna til þrautar að sætta mál áður en hagsmunir grafast undir kostnaðinum. Þegar svo málinu lýkur seint og um síðir tapa yfirleitt báðir aðilar fjárhagslega, líka sá sem telst hinn lögfræðilegi sigurvegari. Sigur í gallamáli er oft dýrkeyptur og herkostnaðurinn meiri en herfangið. Gallamál vilja verða mikið hugarvíl og eru slítandi og bugandi. Fólk situr í gallasúpunni sem oft blasir við í hverju horn og sýgur frá fólki gleði, þrótt og dug.

 

Byggingastjórar.

Gallamál eru nú enn áhættusamari en ella vegna þess hve mörg byggingarfyrirtæki standa illa. Þegar byggingaraðili fer á hausinn sitja kaupendur oft eftir með fjárhagslegan skell þótt lagaleg staða þeirra sé góð.  Byggingarbransinn er í sárum og gjaldþrot byggingarfyrirtækja eru daglegt brauð. Við þær aðstæður horfa menn til fleiri átta vegna byggingargalla og hafa kaupendur í auknum mæli beint spjótum sínum og kröfum að byggingastjórum og tryggingafélögum sem hafa veitt þeim lögboðna ábyrgðartryggingu. Ábyrgð byggingarstjóra byggist á byggingar- og skipulagslöggjöfinni. Frá 1997 hefur verið skylt að hafa byggingastjóra við allar byggingaframkvæmdir. Markmiðið er að til staðar sé einn hæfur aðili, sem beri ábyrgð á því gagnvart eiganda og byggingaryfirvöldum að rétt og faglega sé staðið að verki af þeim sem að verkinu koma. Byggingastjórar eru fyrst og fremst iðnmeistarar, byggingafræðingar, tæknifræðingar, verkfræðingar og arkitektar.

 

Ekki puntdúkka.

Dómum um ábyrgð byggingastjóra fer fjölgandi og sömuleiðis kröfum á tryggingarfélög á grundvelli lögboðinnar ábyrgðartryggingar þeirra. Samkvæmt dómum er  ábyrgð byggingastjóra er rík og ströng og víðtækari en margir töldu. Byggingastjóri er alls ekki bara formsatriði, upp á punt og til málmynda eins og ýmsir gáfu sér. Dæmi eru um að menn hafi gerst byggingastórar til málmynda eða sem vinargreiða án þess að koma nokkuð að framkvæmdum og hafa þeir farið flatt á því.

 

Skyldur byggingastjóra.

Byggingastjóri  er framkvæmdastjóri byggingaframkvæmda og ræður meistarar. Hann á að yfirfara öll hönnunargögn áður en framkvæmdir hefjast og leita skýringa og upplýsinga ef þarf. Hann ber ábyrgð á því að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti og lög og reglugerðir og honum ber að sjá um að framkvæmdir séu með tæknilega og faglega fullnægjandi hætti. Hann stýrir framkvæmdum og er hefur yfirumsjón og eftirlit með þeim og að iðnmeistarar standi rétt að verki. Eftirlit hans á að vera virkt og öflugt.

 

Ábyrgð byggingastjóra.

Vanræki hann skyldur sínar getur hann bakað sér bótaábyrgð og það jafnvel þótt um sé að tefla atriði sem fellur undir verk- og ábyrgðarsvið meistara. Skilyrði er að um saknæma og ólögmæta háttsemi sé að tefla og að gallinn sé sennileg afleiðing af því. Gerðar eru ríkar kröfur til byggingastjórna um vandvirkni og aðgæslu og á því byggt að hann búi yfir yfirgripsmikilli og þverfaglegri þekkingu. Ábyrgð hans dregur þó ekkert úr faglegri ábyrgð viðkomandi meistara.

 

SHG, formaður Húseigendafélagsins, uppfært 9. desember 2020.